Агентства недвижимости и ИП-риелторы, которые оказывают посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимости, относятся к субъектам Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». Это прямо следует из статьи 5 закона: в ней названы организации, оказывающие посреднические услуги при купле-продаже недвижимости, а также индивидуальные предприниматели, на которых распространяются обязанности таких организаций.

Проблема часто не в том, что риелтор сознательно хочет нарушать закон. Чаще он просто не знает, что такое Росфинмониторинг и ПОД/ФТ, считает, что «другие не делают – и я не буду», или боится, что если начнет отправлять сообщения, то привлечет к себе лишнее внимание.

Впрочем в сфере недвижимости, к сожалению, нередка ситуация, когда некоторые агентства и ИП-риелторы работают по старой привычке: главное – провести сделку и получить комиссию, а с документами и обязательными требованиями разобраться потом.

Поэтому на практике достаточно типична ситуация: сначала сделки идут без постановки на учет, без правил внутреннего контроля, без ответственного сотрудника и без отчетов. А потом приходит письмо, запрос или проверка – и начинается срочный поиск ответа на вопрос: что делать со старыми сделками и накопленными нарушениями?

Отсюда и типичные возражения: «никто так не делает», «зачем мне это нужно», «я лучше потом разберусь», «давайте подешевле», «можно просто купить бумагу», «а можно вы все сделаете за меня». Но финансовый мониторинг – это не формальность и не услуга «для галочки». Это обязательная часть легальной работы на рынке недвижимости.

Проблема в том, что многие риелторы говорят клиентам о безопасности сделки, проверке объекта и профессиональном сопровождении, но при этом сами не выполняют базовые требования закона. Такой подход подрывает доверие к профессии и создает риски не только для самого риелтора, но и для его клиентов.

ПОД/ФТ – это не вопрос желания, настроения или «как делают другие». Это обязанность. И если агентство недвижимости хочет работать легально, спокойно проходить проверки и не бояться запросов Росфинмониторинга, к этой обязанности нужно относиться так же серьезно, как к налогам, договорам и расчетам с клиентами.

Ниже – ответы на вопросы, которые чаще всего задают нам агентства недвижимости и ИП-риелторы.

1. Что такое ПОД/ФТ и почему это касается риелторов?

ПОД/ФТ – это противодействие легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма. Сейчас обычно говорят шире: ПОД/ФТ/ЭД/ФРОМУ, то есть также противодействие экстремистской деятельности и финансированию распространения оружия массового уничтожения.

Если агентство недвижимости или ИП оказывает посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимости, то это не «добровольная история» и не рекомендация. Такой субъект должен соблюдать требования 115-ФЗ: встать на учет, организовать внутренний контроль, назначить ответственного, разработать правила внутреннего контроля и работать через личный кабинет Росфинмониторинга. Закон относит организацию внутреннего контроля к обязательным мерам, а сам внутренний контроль включает ПВК, личный кабинет и специальное должностное лицо.

2. Как агентству недвижимости встать на учет в Росфинмониторинг?

В общем виде порядок такой:

- Пройти целевой инструктаж по ПОД/ФТ.

- Назначить специальное должностное лицо, ответственное за реализацию правил внутреннего контроля. Это не «любой сотрудник для галочки»: к ответственному лицу предъявляются квалификационные требования, а лицо с неснятой или непогашенной судимостью за преступления в сфере экономики или против государственной власти не может быть назначено СДЛ.

- Разработать правила внутреннего контроля по ПОД/ФТ/ЭД/ФРОМУ. Шаблоны из интернета и дешевые универсальные варианты лучше не использовать: ПВК должны быть актуальными, рабочими и адаптированными под деятельность конкретного агентства недвижимости.

- Заполнить карту постановки на учет – КПУ.

- Подать КПУ в соответствующее межрегиональное управление Росфинмониторинга: через Госуслуги от имени юридического лица или ИП, либо на бумаге почтой/лично.

3. У нас завтра сделка. Можно срочно встать на учет и сразу подать отчет?

Как правило, нет.

Формально решение о постановке на учет принимается территориальным органом Росфинмониторинга в срок, не превышающий 8 рабочих дней со дня получения карты. Но сама подготовка занимает время: обучение, назначение ответственного, разработка ПВК, проверка КПУ, настройка электронной подписи или подготовка бумажной подачи.

Поэтому в реальной жизни «встать на учет за один день» обычно невозможно. Постановку надо было делать не тогда, когда уже завтра сделка и нужно отправлять сведения, а в установленные сроки: в течение 30 календарных дней с даты регистрации/изменений в ЕГРЮЛ / ЕГРИП, но не позднее рабочего дня, предшествующего дню заключения первого договора об оказании соответствующих услуг.

4. Можно ли ускорить постановку на учет за дополнительную плату?

Нет. Решение принимает Росфинмониторинг в установленном порядке и в нормативные сроки. Консультант не может «ускорить» государственный орган.

Более того, когда речь идет об органе в сфере ПОД/ФТ, сама постановка вопроса «а можно ускорить за деньги?» выглядит странно. Если кто-то обещает гарантированно «ускорить решение Росфинмониторинга», к таким обещаниям стоит относиться критически.

Что реально может сделать консультант: быстро и грамотно подготовить документы, организовать обучение, проверить КПУ и снизить риск отказа из-за ошибок.

5. Сколько стоит постановка на учет в Росфинмониторинге?

Сама постановка на учет – это государственная услуга. Ее оказывает Росфинмониторинг, а не сторонние консультанты.

Деньги консультанту платят не «за постановку» и не «за решение Росфинмониторинга», а за подготовительную работу: обучение, разработку ПВК, консультации, проверку КПУ, помощь с маршрутом подачи и дальнейшим сопровождением.

И это важно понимать. Нельзя купить готовый результат в смысле «мы за вас все сделали, а вы вообще не участвовали». Заявитель все равно должен сам пройти необходимые этапы и подать документы от своего имени.

6. Я не хочу сам ничего делать. Можно заплатить, а вы сами везде побегаете?

Нет, так не работает.

Целевой инструктаж проходит сам заявитель или назначенное ответственное лицо. Документы подает само юридическое лицо или ИП. Если подача идет через Госуслуги, она осуществляется от имени организации или ИП и подписывается электронной подписью руководителя организации или индивидуального предпринимателя.

Консультант может подготовить, объяснить, проверить, сопроводить. Но он не может вместо клиента «стать» заявителем и пройти процедуру так, как будто клиента в ней вообще нет.

12. Я не хочу обучаться. Можно просто купить у вас свидетельство об обучении по ПОД/ФТ, чтобы быстрее встать на учет?

Нет. Ни один нормальный учебный центр не торгует свидетельствами.

Обучение по ПОД/ФТ – это не формальная бумажка «для Росфинмониторинга». Это знания, без которых невозможно нормально вести финансовый мониторинг в агентстве недвижимости.

Постановка на учет – только первый шаг. После нее начинается реальная работа: идентификация клиентов, проверка по перечням, оценка рисков, фиксация документов, работа в личном кабинете Росфинмониторинга, направление сообщений, обновление ПВК, подготовка к возможным запросам и проверкам.

Если человек просто «купил свидетельство», но не понимает, что делать дальше, проблема никуда не исчезает. Наоборот, риски становятся выше: формально обязанность вроде бы начали исполнять, а по факту внутренний контроль не работает.

Поэтому правильный путь – пройти обучение, разобраться в базовых требованиях и только после этого выстраивать систему ПОД/ФТ в агентстве. Свидетельство подтверждает обучение, но не заменяет знания.

7. Можно я дам доступ к Госуслугам, а вы сами заполните форму?

Мы не советуем передавать кому-либо доступ к Госуслугам.

Доступ к Госуслугам – это доступ к юридически значимым действиям, данным и сервисам. Передавать логин, пароль, коды и доступ к электронной подписи посторонним лицам небезопасно.

Правильный вариант: консультант помогает подготовить данные и объясняет, как заполнить форму, а заявитель подает ее самостоятельно через свой кабинет. Либо КПУ можно направить почтой – это также рабочий и достаточно популярный вариант, предусмотренный порядком постановки на учет.

 8. Почему не получается встать на учет в Росфинмониторинг через Госуслуги?

Чаще всего причина техническая.

Карта постановки на учет в электронной форме должна быть подписана усиленной квалифицированной электронной подписью руководителя организации или ИП. На практике проблемы возникают из-за самой подписи, настроек рабочего места, сертификатов, браузера, криптопровайдера или цепочки сертификатов.

Если электронная подача не получается, это не значит, что постановка невозможна. КПУ можно направить в территориальный орган Росфинмониторинга почтой. Главное – не бросать процесс и не ждать, что проблема «сама рассосется».

9. Я не встал на учет вовремя. Что будет? Какие штрафы?

Хотя ответственность и возможна, важно понимать практический момент: Росфинмониторинг – не «карательный орган», задача которого любой ценой оштрафовать каждого, кто решил легализовать свою работу. В нашей практике большинство обращений по постановке на учет – это как раз просрочники. За последние годы мы не видели ситуации, чтобы штраф автоматически назначали прямо в момент постановки на учет. Но стопроцентных гарантий здесь никто дать, конечно, не может.

Вывод простой: если срок пропущен, не надо ждать еще год. Чем раньше вы начнете приводить работу в порядок, тем лучше.

В целом за нарушение требований по организации и осуществлению внутреннего контроля по ч. 1 ст. 15.27 КоАП РФ предусмотрено предупреждение или штраф: для должностных лиц – от 10 000 до 30 000 рублей, для юридических лиц – от 50 000 до 100 000 рублей.

Если нарушение повлекло непредставление сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю, применяется уже ч. 2 ст. 15.27 КоАП РФ: для должностных лиц – от 30 000 до 50 000 рублей, для юридических лиц – от 200 000 до 400 000 рублей или административное приостановление деятельности до 60 суток.

10. Может, вообще не вставать? Никто же не узнает.

Это плохая стратегия.

Во-первых, обязанность по постановке на учет прямо предусмотрена для организаций и ИП-посредников по сделкам купли-продажи недвижимости.

Во-вторых, сейчас Росфинмониторинг работает не только через классические проверки. В 115-ФЗ предусмотрены контроль, надзор и дистанционный мониторинг соблюдения требований.

В-третьих, если агентство годами не вставало на учет, не вело внутренний контроль и не отправляло сведения, то при проверке объяснить это фразой «другие тоже не делают» не получится.

Позиция «не буду вставать, пока не поймают» – это не предпринимательская осторожность, а накопление риска.

11. Мне это все не нужно. Я просто помогаю людям покупать квартиры.

Если вы оказываете посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимости, то требования 115-ФЗ относятся к вашей деятельности.

Нельзя публично говорить о безопасности сделок, юридической чистоте и профессиональном сопровождении клиентов, а собственную работу вести с нарушением обязательных требований. Это вопрос не только штрафов, но и правовой культуры.

Клиент приходит к риелтору за безопасностью. Но если сам риелтор работает «вчерную» с точки зрения ПОД/ФТ, не стоит удивляться, что государство, обслуживающие банки и прочие контрагенты будут относиться к такой деятельности как к зоне риска.

12. Какие сделки по недвижимости надо отправлять в Росфинмониторинг?

Организации и ИП, оказывающие посреднические услуги при купле-продаже недвижимости, должны представлять сведения об операциях с наличными и/или безналичными денежными средствами по сделкам с недвижимостью в рамках договоров купли-продажи, если сумма операции превышает 5 млн рублей или эквивалент в иностранной валюте. Такие сведения направляются по форме ФЭС 1-ФМ.

Есть важный нюанс: если риелтор участвует в расчетах или получает от клиента информацию о платеже, он ориентируется на операцию с денежными средствами. Если риелтор не участвует в расчетах и не может получить информацию о платеже, Росфинмониторинг разъяснял, что нужно исходить из факта подписания договора купли-продажи.

Поэтому нельзя говорить: «Мы деньги через себя не проводим, значит, 115-ФЗ нас не касается». Касается.

Также важно понимать, что отчетность в Росфинмониторинг не ограничивается только лишь одними отчетами о сделках. Есть и иные случаи о которых информирование Росфинмониторинга обязательно.

13. Что делать после постановки на учет?

Постановка на учет – это только начало.

Дальше начинается регулярная работа по финансовому мониторингу: идентификация клиентов, оценка рисков, проверка по перечням, оформление внутренних документов, фиксация информации, работа с личным кабинетом Росфинмониторинга, направление сообщений, обучение сотрудников, актуализация ПВК и подготовка к возможным запросам или проверкам.

115-ФЗ требует не просто «иметь папку с документами», а реально организовать внутренний контроль. Закон прямо обязывает организации разрабатывать правила внутреннего контроля, назначать специальных должностных лиц и принимать иные внутренние организационные меры.

Именно поэтому многие агентства недвижимости после постановки на учет подключают абонентское обслуживание по ПОД/ФТ. Это помогает не забывать о сроках, правильно оформлять документы, реагировать на изменения и понимать, что делать в нестандартных ситуациях.

Да, финансовый мониторинг – это расходы. Но любой легальный бизнес несет расходы: на бухгалтерию, аренду, налоги, юристов, рекламу, обучение, документы. ПОД/ФТ – такая же часть нормальной деятельности агентства недвижимости, как договоры с клиентами или проверка объекта перед сделкой.

Главное

Если вы агентство недвижимости или ИП-риелтор и до сих пор не встали на учет в Росфинмониторинг, не стоит ждать первой проверки, письма или проблемной сделки.

Правильный порядок действий такой: пройти обучение, назначить ответственного, разработать актуальные ПВК, заполнить и подать КПУ, получить учетный номер и дальше выстроить регулярную работу по 115-ФЗ.

Подход «сначала работаем, потом разберемся со 115-ФЗ» в недвижимости просто опасен.